Tại hội thảo do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Nông nghiệp và Môi trường tổ chức ngày 27/8, nhiều ý kiến chuyên gia đã thảo luận sôi nổi về dự thảo Luật Đất đai sửa đổi. Sự kiện nằm trong chuỗi hoạt động hoàn thiện chính sách sau khi Quốc hội khóa XVI tại kỳ họp không thường lệ thứ Nhất đã thảo luận định hướng sửa đổi Luật Đất đai năm 2024, Luật Nhà ở năm 2023 và Luật Kinh doanh bất động sản. Các đóng góp tập trung vào bồi thường thu hồi đất, phương pháp định giá, cơ chế chuyển tiếp dự án và dữ liệu số. Việc góp ý Luật Đất đai sửa đổi nhằm hướng đến hạ tầng pháp lý minh bạch và thống nhất.
Những góp ý Luật Đất đai sửa đổi về bài toán định giá đất
Định giá đất luôn là vấn đề mấu chốt bởi tác động trực tiếp đến chi phí đầu vào của doanh nghiệp và giá bất động sản. Theo ông Nguyễn Quốc Hiệp, Chủ tịch Hiệp hội các nhà thầu xây dựng Việt Nam, quy định về bảng giá đất và hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số K) tại dự thảo hiện còn khá sơ lược. Luật cần ban hành khung nguyên tắc cơ bản về thời hạn áp dụng, thời điểm điều chỉnh bảng giá đất, cũng như điều kiện và mức độ biến động thị trường làm căn cứ điều chỉnh hệ số K, giúp nhà đầu tư chủ động tính toán chi phí và hiệu quả dự án.
Ở góc độ định giá, ông Ngô Gia Cường, Giám đốc Công ty TNHH Thẩm định giá và Giám định Việt Nam (VAI), đề nghị cân nhắc việc bỏ hoàn toàn giá đất cụ thể để chuyển sang bảng giá đất nhân hệ số. Do bảng giá đất là công cụ định giá hàng loạt nên khó phản ánh đặc điểm riêng của từng thửa đất. Ông Cường đề xuất cần có lộ trình chuyển đổi và tạm thời duy trì giá đất cụ thể trong các trường hợp như giao đất, cho thuê đất trả tiền một lần, xác định giá khởi điểm đấu giá hoặc tính tiền bồi thường khi thu hồi đất.
Bồi thường thu hồi đất và yêu cầu chuẩn hóa công thức khung
Liên quan đến cơ chế bồi thường, hỗ trợ và tái định cư, dự thảo cho phép bồi thường bằng đất có cùng mục đích sử dụng, trường hợp không còn quỹ đất thì bồi thường bằng tiền. Nếu địa phương có điều kiện về quỹ đất, quỹ nhà ở và người dân có nhu cầu, cơ quan thẩm quyền có thể xem xét bồi thường bằng đất mục đích khác hoặc bằng nhà ở.
Đánh giá quy định này tạo tính linh hoạt cho công tác giải phóng mặt bằng, tuy nhiên ông Nguyễn Quốc Hiệp đề nghị chỉ áp dụng đối với đất ở hoặc đất khác có thu tiền sử dụng đất. Không nên áp dụng đối với đất nông nghiệp và đất rừng phòng hộ không thu tiền sử dụng đất, vì mở rộng phạm vi sẽ khiến nhà đầu tư gặp khó khăn khi xác định giá trị bồi thường, bố trí quỹ đất, quỹ nhà và tổ chức dự án. Ông Hiệp kiến nghị Luật Đất đai cần quy định nguyên tắc và công thức khung xác định mức bồi thường về đất để bảo đảm tính minh bạch, thống nhất giữa các địa phương.
Giải quyết vướng mắc cho các dự án bất động sản chuyển tiếp
Luật sư Phạm Thanh Tuấn từ Đoàn Luật sư TP Hà Nội lưu ý tới cơ chế chuyển tiếp đối với dự án đang triển khai. Dự thảo mở rộng phạm vi đấu giá quyền sử dụng đất sang trường hợp cho thuê đất trả tiền hàng năm với quỹ đất do Nhà nước quản lý. Việc lựa chọn nhà đầu tư đến khi hoàn thành giao đất, cho thuê đất thực tế kéo dài. Nếu áp dụng quy định mới bắt buộc đấu giá lại, kết quả chọn nhà đầu tư trước đó không còn ý nghĩa, kéo dài thời gian và phát sinh chi phí.
Luật sư Tuấn đề nghị dự án đã hoàn thành lựa chọn nhà đầu tư trước ngày luật mới có hiệu lực cần tiếp tục được công nhận kết quả và giao đất, cho thuê đất theo cơ chế đã xác lập. Dự án đang lựa chọn nhà đầu tư cần quy định rõ thời điểm chuyển tiếp. Đồng thời, đối với việc chuyển nhượng dự án bất động sản, ông đề xuất thay cụm từ dẫn chiếu "pháp luật về kinh doanh bất động sản" bằng cụm từ rộng hơn là "theo quy định của pháp luật" để bao quát cả chuyển nhượng theo pháp luật đầu tư.
Về nghĩa vụ tài chính, ông đề nghị phân định rõ các trường hợp hồ sơ đang xác định giá đất, chưa lập phương án giá đất hoặc đã xác định giá nhưng chưa tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất để tránh chồng chéo quy định chuyển tiếp.
Ứng dụng dữ liệu số trong quản lý giao dịch đất đai
Nhìn từ góc độ dữ liệu, luật sư Trương Anh Tuấn, Giám đốc Công ty Luật Trường Sơn, đề xuất giải pháp kết nối dữ liệu đất đai với công chứng, ngân hàng và thuế để đối soát từng giao dịch. Giải pháp này giúp tăng cường tính minh bạch và đơn giản hóa quy trình thanh tra khi có vấn đề phát sinh. Các nội dung kết nối trọng tâm bao gồm:
Gắn mã thống nhất cho mỗi giao dịch chuyển quyền sử dụng đất nhằm đối chiếu giá trị hợp đồng, dòng tiền thanh toán, nghĩa vụ thuế, thế chấp và đăng ký biến động.
Lưu lại lịch sử tạo lập, cập nhật và chỉnh sửa dữ liệu trên hệ thống để phục vụ công tác kiểm tra và xác định trách nhiệm pháp lý khi cần thiết.
Hướng tới thị trường bất động sản minh bạch và phát triển
Có thể thấy, các ý kiến đóng góp từ các chuyên gia tại hội thảo ngày 27/8 đã phản ánh sát thực tế những vướng mắc pháp lý hiện nay. Việc hoàn thiện chính sách về giá đất, bồi thường giải phóng mặt bằng, quy định chuyển tiếp và kết nối dữ liệu không chỉ tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp mà còn bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người sử dụng đất. Đây sẽ là nền tảng quan trọng giúp thị trường bất động sản Việt Nam phát triển ổn định và minh bạch hơn trong giai đoạn tới.
